当存量资产成为下个掘金点，REITs能发挥多大作用？

在环保行业日渐聚焦存量资产的当下，被委以重任的REITs逐渐走入了人们的视野。创业环保的REITs项目申报是继首创富国水务和中航首钢生物质后的第三起环保REITs项目，就像是一颗石子投向了平静的湖面，环保行业再次掀起了波澜。

前不久，创业环保拟开展基础设施REITs申报工作一事引发了关注。

据了解，创业环保拟选取位于天津和安徽省内三家子公司的四个污水处理项目作为底层基础设施项目，申请发行公开募集基础设施领域不动产投资信托基金并于上海证券交易所上市。入池项目截至2021年12月31日的资产总额合计约人民币12.84亿元，负债总额合计约人民币8.05亿元，2021年营业收入合计约人民币2.02亿元。

在环保行业日渐聚焦存量资产的当下，被委以重任的REITs逐渐走入了人们的视野。创业环保的REITs项目申报是继首创富国水务和中航首钢生物质后的第三个环保REITs项目，就像是一颗石子投向了平静的湖面，环保行业再次掀起了波澜。

顶层政策推动

REITs成为盘活存量资产的重要角色

近年来，随着循环经济、污水资源化等政策的出台，产业迎来了新一波的发展机遇。但环保从业者心里也清楚，随着城镇化进程不断向前推动，留给环保企业的市场空间也逐渐萎缩。行业内外，新建项目会越来越少是不可避免的事实，存量项目是环保企业在这一发展阶段需要重视的方向。

根据住建部城市建设统计年鉴和E20研究院多年积累数据库信息，截至2018年底，全国已形成的存量污水资产和存量生活垃圾焚烧资产（按已运营口径测算）如下：存量污水投资额约4958亿，存量生活垃圾焚烧投资额约2055亿。

毫无疑问，如此庞大的存量资产市场定能为环保行业注入新的生命力。但道理都明白，到底怎么盘活存量资产仍然是个在探讨中的命题，顶层政策方面为此也做出了尝试——基础设施领域不动产投资信托基金，也就是大家常说的REITs。

2020年4月30日，国家发改委联合中国证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》之后，中国证监会同步发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿)，标志着境内基础设施领域公募REITs序幕正式拉开。

2020年8月，发改委对上述政策做出解读：当前推进基础设施REITs试点有利于构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。一方面，优质存量资产是沉淀的财富、隐藏的资源。开展基础设施REITs试点，盘活存量资产、广泛募集各类资金，可用于新的补短板和新型基础设施建设，培育新的优质资产并在条件成熟时再进行盘活，从而形成投资内部的良性循环。另一方面，投资作为总需求的重要组成部分，其内部的良性循环是构建国内大循环的重要内容，将为形成国内国际双循环相互促进的新发展格局发挥积极作用。

结合今年4月份国务院对外发布的《关于加快建设全国统一大市场的意见》不难看出，REITs在盘活存量资产，募集各类资金，促进内循环方面的重要作用。

此后，据中国水网不完全统计，国内陆续发布了至少13项REITs相关政策，以完善其法律与体制的支撑：

值得注意的是，前不久，国家发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》显示，根据有关规定，对基础设施REITs新购入项目申报要求进行适当简化，其中新购入项目的不动产评估净值根据项目实际情况合理确定，不再参照首次发行时原则上不低于10亿元的相关要求执行。

要知道，基础设施REITs试点提出“三聚焦”（聚集重点区域、重点行业和优质项目），其中优质项目需符合权属清晰、收益及现金流持续稳定、发起人及运营企业信用稳健等条件，让行业内外不少人还处于观望状态。新政策发布可以降低REITs申报的门槛，有利于提高国内企业REITs申报的积极性，进一步盘活存量资产，促进构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

首批REITs试点项目周年成绩单表现亮眼

REITs其实算是“舶来品”，在经济低迷或减速的情况下，通过推出REITs盘活存量资产，获得经济支持成为世界许多国家通行做法。美国1960年城镇化率突破70%，同年国会通过《房地产投资信托法》，经过60年的发展，目前REITs市值超过1.3万亿美元。由这组数据可以看出，REITs在国外盘活存量资产的实践中发挥了巨大的作用。

国内也在2020年4月《试点工作通知》发布后，启动了REITs申报工作。

2020年5月17日晚间，证监会、沪深两市交易所宣布，首批9只公募REITs产品正式获批。从首批公募REITS产品看，项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流、垃圾处理及生物质发电、污水处理等主流基础设施类型。

今年6月21日，首批9只REITs上市满一周年，战略投资者持有份额解禁，它们表现如何呢？

据相关媒体报道，解禁首日，9只产品日间涨跌幅在-1.37%至1.00%之间，成交价格波动较小，战略投资者合计卖出0.44亿份，其中通过大宗交易卖出0.35亿份，有3只产品战略投资者未卖出。战略投资者实现有序退出，市场交易整体平稳。

从认购倍数来看，最新发行的基础设施REITs相较首批项目明显提升。首批9个项目平均网下认购倍数为8.29倍，公众认购倍数为25.49倍。

编辑：李丹