薛涛评莫龙庭好文EOD模式下环保产业发展与变革，附原文

而运作这类项目的公司则以香港地铁公司为代表，港铁公司通过对轨交和物业的统一规划设计，并与政府协商，提前获得地铁站附近土地，锁定由于地铁开通预期带来的土地溢价收益，随后一边俢地铁，一边在地铁周边开发物业。在土地升值之后，港铁一方面通过拍卖方式将地铁上盖的土地卖给开发商，或自己作房地产开发，实现土地增值收益和房地产开发投资收益，另一方面，通过对开发出的地铁商业办公等自持物业运营，获得物业升值收益和物业租金收益。通过这种模式，港铁公司实现了持续盈利，建立了全球首屈一指的城市轨道交通体系。

内地的深圳地铁也基本学习的是港铁模式，从2013年开始即实现盈利，成为我国为数不多的盈利的地铁运营商。值得一提的是，在2015年著名的万科股权之争中，万科曾计划引入深圳地铁，其背后同样有“地铁运营+上盖物业开发”的战略考量

1.4. 路径：看EOD如何化绿水青山为金山银山

由上可见， EOD模式与上述TOD类似，参照济邦咨询，其实现路径基本分为三步走：

1) 重构生态网络：通过环境治理、生态系统修复、生态网络构建，为城市发展创造良好的生态基底，带动土地升值;

2) 整体提升城市环境：通过完善公共设施、交通能力、城市布局优化、特色塑造等提升城市整体环境质量，为后续产业运营提供优质条件;

3) 产业导入及人才引进：通过人口流入及产业发展激活区域经济，从而增加居民收入、企业利润和政府税收，最终实现自我强化的正反馈回报机制。

其对应的收益来源主要分两块：

1)土地溢价及土地出让收入。通过环境改善实现土地增值，再分享土地一级出让收益或者地产开发来实现资金需求平衡可以说是当前EOD模式的核心，这也是最直接的最快速的收益模式，但这可能将EOD项目做成生态环境治理类项目与地产项目的组合，没能将生态导向纳入项目前期规划、建设、运营、产业导入的全盘考虑，因此缺乏可持续发展的能力，且土地溢价及土地出让收入直接作为项目收入缺乏明确政策支持。

2)产业反哺分成收益。就目前来看，实现生态与产业有效融合的项目较少，这主要是由于产业培育周期较长，不确定性较大，且项目参与主体多，生态价值难以定量测算，主体之间难以确定收益类型划分，对参与主体的实力要求高，这方面还有待进一步探索。

变革

那么又会给环保产业带来哪些契机呢?在笔者看来，主要有如下三方面影响：

2.1. 收益与融资改善，环保+或重定义行业市场空间

EOD模式一方面通过土地增值收益和产业反哺分成，极大程度保障了项目的收益性;另一方面，EOD模式有利于银行做有限追索的项目融资(即当环保治理项目公司无法偿还贷款时，金融机构还可能就债权向环境提升带来土地增值或产业增值部分进行追索)，从而为环保项目提供了较好的融资担保，进一步保障了环保项目的资金来源。

这就意味着以前有必要做，但没钱做的环保短板均可以插上资本的翅膀，实现区域环境的改善，从而也重新定义环保市场的空间。

参考前几年火热的“互联网+”，通过互联网与传统产业的联合，以优化生产要素、更新业务体系、重构商业模式等途径来完成经济转型和升级，EOD模式的也将助推环保+产业的大力发展，例如：

环保+旅游，环保+康养，环保+地产，环保+特色小镇，环保+乡村振兴等等。

考虑到当前EOD收益来源仍以土地增值为核心，因此最直接受益的将主要包括土壤修复、矿山修复、水环境修复等。EOD 模式的推出将优化环境修复行业的盈利模式，提高社会资本的参与热情，加速环境修复项目释放。

事实上，目前从国家到地方已经出台相关政策在为此铺路，从而规避土地收益分成的相关政策风险。例如：

今年3月国务院《关于构建现代环境治理体系的指导意见》中提出了“环境修复+开发建设”模式。

今年11月《广州市加强出让储备用地土壤污染防治工作方案》中提出“经评估一年内可完成修复并通过评审，且地块建设内容与修复工程能通过有效衔接提高建设效率的，可在修复前出让并由受让人承接土壤污染修复责任。”

这类政策均试图将修复产业从净地出让迈向净地开发，从而解决净地出让所带来的前期环节多、耗时长，严重影响后续开发利用进程的问题。此外，由于净地开发模式可以先出让污染地块(低价值)，再开展修复和管控，修复达标后再开发(高价值)，实现了修复和开发主体统一的问题，也就帮企业提前锁定了地块修复后的增值部分，保障了企业前期治理投入。

2.2. 竞争格局变化：三类企业将获益

按照环保占整体项目的比重，笔者将EOD项目按不同口径分为三类，对应地也将重塑三类企业的竞争格局：

1)小口径EOD：环境修复类迎来机遇，园林企业重放光彩。一般针对规模相对较小，土地增值效益明显的领域，例如城市的化工厂及沿江化工园区的整体搬迁+修复开发、近郊矿山的文旅结合的修复、小流域的小节点湖泊开发、小中城市中心公园的治理等，伴随EOD模式的推广，将直接利好环境修复类企业及生态园林类企业。

毕竟，这类企业均已在这方面有较多探索和经验，其中一类为具有环境修复+地产开发双重能力的综合性企业，例如北京建工的宁波庆丰棕地修复+开发项目(参见建工修复IPO重启背后：肌肉、隐忧与未来)，上海建工的辰山植物园项目、上海桃浦科技智慧城等项目。

另一类则是诸如东方园林、铁汉生态、亿利生态等生态园林公司，尽管这类企业多数都曾在前几年的PPP大潮中因盲目举债扩张和去杠杆而折戟沉沙，但只要通过EOD合理的机制设计，同时加强内部管理，这类企业未来仍将重放光彩。

编辑：赵凡